EPC gemeenschappelijke delen: complete gids 2026

Vlaanderen telt meer dan 120.000 appartementsgebouwen die een EPC gemeenschappelijke delen nodig hebben, maar slechts de helft heeft er ook effectief een (Xenadvies / VEKA-data, 2024). Alle deadlines zijn ondertussen verstreken en de boetes lopen op tot €5.000. In deze gids leggen wij uit wat een EPC gemeenschappelijke delen precies inhoudt, wie verantwoordelijk is, wat het kost per mede-eigenaar en hoe u het laat opmaken.

Kernpunten

• Circa 60.000 van de 120.000 Vlaamse appartementsgebouwen missen nog een EPC gemeenschappelijke delen (Xenadvies / VEKA, 2024).
• Alle deadlines zijn verstreken: 2022 (15+ eenheden), 2023 (5-14) en 2024 (2-4). De VME riskeert een boete van €500 tot €5.000.
• De VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is verantwoordelijk. In de praktijk regelt de syndicus de aanvraag.
• Per mede-eigenaar bedraagt de kost vaak slechts €15 tot €60, afhankelijk van het aantal wooneenheden.

Wat is een EPC gemeenschappelijke delen?

Het EPC gemeenschappelijke delen (EPC GD) is een officieel energieprestatiecertificaat dat de energiezuinigheid beoordeelt van de gedeelde gebouwonderdelen en collectieve installaties van een appartementsgebouw. Denk aan het dak, de buitenmuren, de gemeenschappelijke verwarming, de verlichting in gangen en het trappenhuis (energiesparen.be / Vlaamse overheid).

Anders dan een gewoon EPC voor een individueel appartement geeft het EPC GD geen A-tot-F-label en geen kWh/m²-score. In plaats daarvan gebruikt het kleurcodes (rood tot groen) per gebouwonderdeel. Die kleurcodes tonen hoe goed elk onderdeel presteert: van dringend te verbeteren (rood) tot uitstekend (groen).

Waarom is dat belangrijk? Omdat het EPC GD de basis vormt voor het individuele EPC van elk appartement. Een energiedeskundige die een individueel EPC opmaakt, gebruikt de gegevens uit het EPC GD. Zonder geldig EPC GD kan het individuele EPC van uw appartement onvolledig of onjuist zijn, wat een directe impact heeft op het energielabel en dus op de geldigheid van uw EPC attest.

Welke onderdelen worden beoordeeld?

Een erkend energiedeskundige type A inspecteert alle onderdelen die niet tot een individueel appartement behoren. Concreet gaat het om deze elementen (energiesparen.be):

De isolatiewaarden (U-waarden) van alle gebouwschilonderdelen worden berekend. Dit zijn cruciale gegevens: ze bepalen mee het energielabel van elk individueel appartement. Een slecht geisoleerd dak in het EPC GD drukt het label van alle bovenste appartementen naar beneden.

Is een EPC gemeenschappelijke delen verplicht?

Ja. Elk appartementsgebouw in Vlaanderen met minstens 2 wooneenheden moet een EPC gemeenschappelijke delen hebben, ongeacht of er verkocht of verhuurd wordt. Het is een verplichting die geldt puur op basis van het gebouwtype (energiesparen.be).

De Vlaamse overheid voerde de verplichting gefaseerd in, met deadlines op basis van het aantal gebouweenheden:

Toch heeft ongeveer de helft van alle Vlaamse appartementsgebouwen nog geen EPC GD. Volgens VEKA-data zijn er circa 60.000 EPC's gemeenschappelijke delen afgeleverd, terwijl naar schatting 120.000 gebouwen er een nodig hebben (Xenadvies / VEKA, 2024). Dat is een nalevingsgraad van slechts 50%.

Welke boete riskeert u zonder EPC gemeenschappelijke delen?

VEKA legt een administratieve boete op van €500 tot €5.000 aan de VME die geen EPC gemeenschappelijke delen heeft, afhankelijk van het aantal gebouweenheden (energiesparen.be). Het betalen van de boete heft de verplichting niet op: u moet nadien alsnog een EPC GD laten opmaken.

De handhaving neemt toe. In 2024 werden 293 klachten ingediend over EPC-gerelateerde overtredingen in Vlaanderen en de algemene EPC-nalevingsgraad daalde van 95% naar 93% (Solar Magazine / VEKA, 2025). VEKA raadt syndici en VME's uitdrukkelijk aan om de opmaak niet langer uit te stellen (Orde van Architecten / VEKA).

Er zijn ook indirecte gevolgen. Bij de verkoop van een individueel appartement kan een ontbrekend EPC GD de opmaak van het individuele EPC vertragen. Dat leidt tot vertraging bij de notaris en mogelijke problemen met de EPC-verplichting bij verkoop.

Wie is verantwoordelijk voor het EPC gemeenschappelijke delen?

De VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is wettelijk verantwoordelijk. In de praktijk neemt de syndicus het initiatief, aangezien het beheer van het gebouw tot zijn wettelijke taken behoort (SmartSyndic).

Is er geen syndicus aangesteld? Dan zijn de mede-eigenaars gezamenlijk verantwoordelijk. In een klein gebouw met twee of drie appartementen zonder formele VME-structuur is het vaak een van de eigenaars die het initiatief neemt.

De syndicus hoeft niet te wachten op een beslissing van de Algemene Vergadering. Omdat het om een wettelijke verplichting gaat, kan de syndicus de opdracht rechtstreeks geven aan een energiedeskundige. Het is wel gebruikelijk om de mede-eigenaars te informeren over de kosten en de planning.

Stappenplan voor de syndicus

1. Controleer of er al een EPC GD bestaat via de Woningpas van het gebouw.
2. Vraag offertes aan bij erkende energiedeskundigen type A. Vergelijk op prijs, doorlooptijd en ervaring met appartementsgebouwen.
3. Plan het plaatsbezoek en zorg dat de deskundige toegang heeft tot alle gemeenschappelijke ruimtes: kelder, stookruimte, dak, technische schachten.
4. Verzamel de nodige documenten: bouwplannen, facturen van isolatie of verwarmingsinstallaties, vorige EPC GD (indien aanwezig).
5. Ontvang het EPC GD en bewaar het in het VME-dossier. Het wordt automatisch geregistreerd in de Energieprestatiedatabank.
6. Informeer de mede-eigenaars en verdeel de kosten via de afrekeningsstaat.

Hoeveel kost een EPC gemeenschappelijke delen?

De totaalprijs voor een EPC gemeenschappelijke delen varieert sterk, van circa €300 voor een klein gebouw (2-4 eenheden) tot meer dan €2.000 voor een groot complex (50+ eenheden). De prijs hangt af van het aantal wooneenheden, de complexiteit van de installaties en de regio (epccertificaat.be).

Wat de meeste mede-eigenaars niet beseffen: de kost wordt verdeeld over alle eigenaars volgens de verdeel­sleutel in de basisakte. Per mede-eigenaar is dat vaak verrassend weinig.

De prijs van een gewoon EPC attest voor een individueel appartement (€126 tot €174) komt daar bovenop. Maar zonder een geldig EPC GD kan het individuele EPC niet correct worden opgemaakt.

Wie betaalt het EPC gemeenschappelijke delen?

De kosten worden gedragen door de VME en verdeeld over alle mede-eigenaars volgens de verdeelsleutel in de basisakte. Dat is dezelfde verdeling als voor andere gemeenschappelijke kosten (syndicus, onderhoud, verzekering).

In de praktijk betekent dat: de syndicus stuurt een afrekening naar elke mede-eigenaar met hun aandeel in de kosten. Bij een gebouw met 20 appartementen en een EPC GD van €900 betaalt elke eigenaar dus circa €45 (bij gelijke verdeling).

Kunt u als individuele eigenaar een EPC GD aanvragen? Nee. Het EPC GD wordt altijd opgemaakt voor het volledige gebouw. Als verkoper van een appartement kunt u de syndicus vragen om het EPC GD te laten opmaken als dat nog niet gebeurd is. Dat is in uw belang, want zonder EPC GD loopt uw verkoopproces vertraging op.

Hoe lang is een EPC gemeenschappelijke delen geldig?

Een EPC gemeenschappelijke delen is 10 jaar geldig, net als een gewoon EPC. Maar er zijn situaties waarin u eerder een nieuw EPC GD nodig heeft (energiesparen.be):

• Na ingrijpende renovatie: als minstens 15% van de gebouwschil wordt (her)geisoleerd.
• Na vervanging van collectieve installaties: nieuwe collectieve verwarming, warmwaterinstallatie of zonnepanelen.
• Bij grote wijzigingen: bijbouw, samenvoegen of splitsen van appartementen.

Lees meer over de geldigheidstermijnen van alle attesten in onze gids hoe lang is een EPC attest geldig.

Wat is het verschil tussen EPC gemeenschappelijke delen en een individueel EPC?

Appartementen in Vlaanderen hebben gemiddeld een energiescore van 252 kWh/m² (label C), tegenover 423 kWh/m² (label E) voor eengezinswoningen (Xenadvies / VEKA, 2024). Maar die individuele score wordt mee bepaald door de gegevens uit het EPC GD. Hieronder de belangrijkste verschillen:

Meer informatie over hoe een gewone keuring verloopt vindt u in ons artikel hoe verloopt een EPC keuring.

Hoe verloopt de opmaak van een EPC gemeenschappelijke delen?

De procedure verschilt van een gewone EPC-keuring. Bij een EPC GD moet de energiedeskundige het volledige gebouw inspecteren, niet slechts een individueel appartement. Het verloop in vijf stappen:

1. Aanvraag door de syndicus: de syndicus contacteert een erkende energiedeskundige type A en maakt een afspraak voor het plaatsbezoek.
2. Voorbereiding: de syndicus verzamelt bouwplannen, facturen van isolatiewerken en gegevens over collectieve installaties. Hoe meer bewijsstukken, hoe gunstiger de beoordeling.
3. Plaatsbezoek: de deskundige inspecteert alle gemeenschappelijke ruimtes - dak, gevel, kelder, stookruimte, trappenhal. Bij grote gebouwen kan dit een halve dag tot een volledige dag duren.
4. Berekening en rapportage: de deskundige voert alle gegevens in de officiele VEKA-software in. Het resultaat is een rapport met kleurcodes per gebouwonderdeel.
5. Registratie: het EPC GD wordt automatisch geregistreerd in de Energieprestatiedatabank en is raadpleegbaar via de Woningpas.

De doorlooptijd bedraagt gemiddeld 2 tot 4 weken van aanvraag tot aflevering, afhankelijk van de beschikbaarheid van de deskundige en de grootte van het gebouw.

EPC gemeenschappelijke delen en het asbestattest: twee verplichtingen voor de VME

Naast het EPC GD heeft de VME nog een tweede verplichting: het asbestattest gemeenschappelijke delen. Voor gebouwen met bouwjaar voor 2001 moet de VME uiterlijk op 1 januari 2027 een asbestattest voor de gemene delen hebben (OVAM).

Slim plannen kan kosten besparen. Door het EPC GD en het asbestattest samen aan te vragen, beperkt u de verplaatsingskosten en de coordenatietijd. Bij Ecovalue kunt u beide als bundel aanvragen.

Verhuurt de VME ook wooneenheden? Dan gelden er extra verplichtingen. Lees meer over het asbestattest bij verhuur en de deadlines voor 2030.

EPC gemeenschappelijke delen opzoeken: hoe controleer ik of mijn gebouw er een heeft?

U kunt controleren of uw gebouw al een geldig EPC gemeenschappelijke delen heeft via de Woningpas op de website van de Vlaamse overheid. U logt in met uw eID of itsme en zoekt het gebouw op via het adres.

Vindt u geen EPC GD voor uw gebouw? Neem dan contact op met de syndicus of, als er geen syndicus is, met de andere mede-eigenaars. Hoe langer u wacht, hoe groter het boeterisico.

Wat als uw appartement wordt verkocht en er is geen EPC gemeenschappelijke delen?

Bij de verkoop van een individueel appartement heeft u een geldig individueel EPC nodig. De energiedeskundige die dat EPC opmaakt, heeft de gegevens uit het EPC GD nodig als invoer. Zonder EPC GD kan het individuele EPC minder gunstig uitvallen, omdat de deskundige dan standaardwaarden moet gebruiken in plaats van de werkelijke isolatiewaarden.

Dat heeft concrete gevolgen. Een appartement dat op basis van het EPC GD een label B zou krijgen, kan zonder EPC GD terugvallen naar label C of D. Dat scheelt in de verkoopprijs en in de premies waar de koper recht op heeft.

Bekijk het volledige overzicht van alle attesten en kosten bij een verkoop in onze gids kostprijs verkoopdossier woning.

Renovatie van gemeenschappelijke delen: impact op het EPC

Investeert de VME in dakisolatie, nieuwe ramen in het trappenhuis of een efficienter verwarmingssysteem? Dan heeft dat een positief effect op het EPC GD en op het individuele energielabel van alle appartementen in het gebouw.

Na een ingrijpende renovatie (minstens 15% van de gebouwschil geisoleerd of collectieve installaties vervangen) moet er een nieuw EPC GD worden opgemaakt. De VME kan via de syndicus een MijnVerbouwPremie aanvragen voor de renovatie van gemeenschappelijke delen.

Meer weten over de impact van renovatie op uw energielabel? Lees ons artikel over EPC waarde verbeteren.

EPC gemeenschappelijke delen laten opmaken via Ecovalue

Bij Ecovalue werken wij met VEKA-erkende energiedeskundigen type A die ervaring hebben met appartementsgebouwen in heel Vlaanderen. U krijgt een duidelijke offerte, een vlotte planning en digitale levering.

• Bundel met asbestattest: combineer EPC GD met het asbestattest gemeenschappelijke delen en bespaar op verplaatsing.
• Ervaring met VME's: wij weten welke documenten de syndicus moet aanleveren en begeleiden het proces.
• Digitale levering: het EPC GD wordt geregistreerd in de Energieprestatiedatabank en digitaal bezorgd aan de syndicus.

Laatst bijgewerkt: juni 2026. Alle bedragen zijn indicatief en inclusief 21% BTW tenzij anders vermeld. Raadpleeg energiesparen.be voor de meest actuele regelgeving.