Keuring elektriciteit gemeenschappelijke delen: regels 2026

Sinds 1 juni 2023 moeten de gemeenschappelijke elektrische installaties van appartementsgebouwen in België om de 5 jaar gekeurd worden, niet meer om de 25 jaar. Het Koninklijk Besluit van 5 maart 2023 herclassificeerde de gemeenschappelijke delen van huishoudelijk naar niet-huishoudelijk (AREI Boek 1, FOD Economie). Vlaanderen telt meer dan 152.000 appartementsgebouwen met samen meer dan 1 miljoen appartementen (VRT NWS / Statbel, 2025). Toch missen veel VME's de nieuwe deadline. In deze gids leggen wij uit wat de keuring inhoudt, wie verantwoordelijk is, wat het kost en hoe u het als syndicus of mede-eigenaar regelt.

Kernpunten

• Het KB van 5 maart 2023 (effectief 1 juni 2023) herclassificeerde gemeenschappelijke delen naar niet-huishoudelijk: keuring om de 5 jaar in plaats van 25 jaar (AREI Boek 1, FOD Economie).
• Vlaanderen telt 152.000 appartementsgebouwen met meer dan 1 miljoen appartementen (VRT NWS / Statbel, 2025). De meeste VME's moeten hun keuringsplanning aanpassen.
• De kostprijs start vanaf €220 incl. BTW (1 verdeelbord) + €60 per extra bord (epc-keuring.vlaanderen, 2026).
• Geen geldige keuring? De VME riskeert aansprakelijkheid bij brand of elektrocutie en de verzekeraar kan dekking weigeren.

Wat is een keuring elektriciteit gemeenschappelijke delen?

Een keuring elektriciteit gemeenschappelijke delen is een wettelijk verplichte controle van alle elektrische installaties die niet tot een individueel appartement behoren. Het gaat om de installaties die door alle bewoners gedeeld worden: verlichting in gangen en trappenhuizen, de lift, de garagepoort, de intercom, de gemeenschappelijke zekeringskast en alle bekabeling die daarbij hoort (AREI Boek 1, FOD Economie).

Het verschil met een gewone elektrische keuring van een woning is niet alleen de frequentie (5 jaar vs. 25 jaar), maar ook de classificatie. Uw appartement is een huishoudelijke installatie. De gemeenschappelijke delen zijn een niet-huishoudelijke installatie volgens het AREI. Die classificatie bepaalt de strengere keuringsfrequentie.

Waarom worden gemeenschappelijke delen vaker gekeurd?

Vóór 1 juni 2023 golden gemeenschappelijke delen als huishoudelijk: keuring om de 25 jaar, net als een individueel appartement. Alleen technische ruimtes (liftmachinekamer, meterlokaal) vielen al onder de vijfjaarlijkse cyclus. Het Koninklijk Besluit van 5 maart 2023 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 28 maart 2023) trok alle gemeenschappelijke delen gelijk met die technische ruimtes: elke 5 jaar.

De reden is logisch: gemeenschappelijke installaties worden door meer mensen gebruikt, staan vaker aan en slijten sneller. Verlichting die 24/7 brandt in parkeergarages, liftinstallaties die dagelijks honderden keren schakelen, garagepoorten die mechanisch zwaar belast worden. Bij een defect zijn potentieel alle bewoners getroffen, niet één gezin. Daarom geldt nu dezelfde frequentie als voor kantoren, winkels en scholen.

Overgangsregeling (Art. 54 KB)

Hebt u een geldig keuringsverslag dat vóór 1 juni 2023 is opgemaakt? Dan blijft dat verslag geldig tot de oorspronkelijke vervaldatum. De eerstvolgende keuring na die vervaldatum moet dan wel binnen de nieuwe vijfjaarlijkse termijn vallen (Asent, 2023). Concreet: als uw laatste keuring dateert van 2020 (met een geldigheidstermijn van 25 jaar, dus tot 2045), hoeft u niet morgen een nieuwe keuring te laten uitvoeren. Maar zodra die termijn verstrijkt, geldt de vijfjaarlijkse cyclus.

Huishoudelijk vs. niet-huishoudelijk: het verschil

Bron: AREI Boek 1, FOD Economie. De keuringsfrequentie van 25 jaar geldt voor conforme huishoudelijke installaties. Niet-conforme installaties vereisen herkeuring na 12 of 18 maanden.

Wat wordt er precies gecontroleerd?

De erkende keurder controleert alle elektrische onderdelen in de gemeenschappelijke zones. De controle volgt dezelfde systematiek als een gewone keuring: administratief, visueel en met metingen. Maar de scope is breder omdat er doorgaans meer circuits en zwaardere installaties aanwezig zijn dan in een woonunit.

Concreet worden deze onderdelen geïnspecteerd:

• Hoofdzekeringskast en verdeelborden - automaten, differentieelschakelaars (30 mA en 300 mA), correcte labeling van circuits
• Eendraadsschema en situatieschema - moeten up-to-date zijn en overeenkomen met de werkelijke installatie
• Verlichting - trappenhuizen, gangen, inkom, kelder, garage en buitenverlichting
• Liftinstallatie - elektrische voeding, noodverlichting en noodstroom (indien aanwezig)
• Garagepoort en parkeerinstallatie - motor, beveiliging, noodstopschakelaar
• Intercom en videofoon - voeding en bekabeling
• Branddetectie en noodverlichting - centrales, voedingen en batterijback-ups
• Aarding en equipotentiale verbindingen - aardingsweerstand en doorverbindingen
• Gemeenschappelijke stookruimte - elektrische voeding van verwarmingsketel, circulatiepompen
• Zonnepanelen op het dak - omvormer en aansluiting op het gemeenschappelijk net (indien aanwezig)

De keurder meet onder andere de isolatieweerstand van de kabels, de aardingsweerstand en test de werking van alle differentieelschakelaars. Het resultaat is een keuringsverslag met “conform” of “niet-conform”, plus een gedetailleerde lijst van eventuele inbreuken.

Wie is verantwoordelijk voor de keuring?

De VME (Vereniging van Mede-Eigenaars) is wettelijk verantwoordelijk voor het onderhoud en de keuring van alle gemeenschappelijke installaties (Burgerlijk Wetboek, Art. 577). In de praktijk delegeert de VME dit aan de syndicus, die de afspraak maakt met een erkend keuringsorganisme en het keuringsverslag bewaart.

Dat betekent concreet:

• De syndicus plant de keuring in, vraagt offertes op en coördineert de toegang tot de technische ruimtes.
• De kosten worden verdeeld over de mede-eigenaars, meestal via de gemeenschappelijke provisie of het werkkapitaal.
• De beslissing over de keuze van keuringsorganisme wordt idealiter genomen op de algemene vergadering, maar de syndicus kan dit ook zelfstandig regelen als het onder de gewone beheersdaden valt.

Woont u in een klein gebouw zonder syndicus? Dan zijn de mede-eigenaars gezamenlijk verantwoordelijk. Spreek af wie de keuring regelt en zorg dat het keuringsverslag wordt bewaard in het dossier van de mede-eigendom.

Wat kost een keuring van gemeenschappelijke delen?

De basisprijs voor een elektrische keuring van gemeenschappelijke delen bedraagt €220 inclusief BTW voor één verdeelbord. Elk extra verdeelbord kost €60(epc-keuring.vlaanderen, 2026). De totaalprijs hangt dus af van het aantal verdeelborden in uw gebouw.

Richtprijzen op basis van gangbare tarieven bij Vlaamse keuringsorganismen, juni 2026. Een herkeuring (na niet-conform verslag) kost €100 tot €155 incl. BTW (epc-keuring.vlaanderen).

Per mede-eigenaar valt de kost dus mee: voor een gebouw van 10 appartementen betaalt elke eigenaar ruwweg €28 tot €40 om de vijf jaar. Dat is vergelijkbaar met de kost van een EPC gemeenschappelijke delen per mede-eigenaar (€15 tot €60).

Wat als de installatie niet conform is?

Een niet-conform verslag voor de gemeenschappelijke delen werkt anders dan bij een individueel appartement. Bij een woning kunt u nog verkopen met een niet-conform verslag (de herstelverplichting gaat over op de koper). Bij gemeenschappelijke delen is er geen “verkoop” als trigger: de VME moet de inbreuken verhelpen en een herkeuring laten uitvoeren.

Na een niet-conform verslag heeft de VME 6 maanden om de inbreuken te laten herstellen door een erkend elektricien en een herkeuring te laten uitvoeren door het keuringsorganisme (Vastgoedselect, 2023). De herkeuringskosten bedragen €100 tot €155 inclusief BTW.

Vaakst voorkomende inbreuken

De inbreuken in gemeenschappelijke delen overlappen gedeeltelijk met die van woningen, maar er zijn ook specifieke pijnpunten:

1. Verouderde of ontbrekende schema's - het eendraadsschema is niet bijgewerkt na renovaties of toevoegingen (extra verlichting, laadpalen, zonnepanelen).
2. Ontbrekende of defecte differentieelschakelaars - vooral bij oudere installaties ontbreekt een 30 mA differentieelschakelaar op de verlichtingscircuits.
3. Gebrekkige aarding - de aardingsweerstand is te hoog of de equipotentiale verbindingen ontbreken.
4. Onbeschermde of beschadigde kabels - in kelders, garages en technische ruimtes liggen kabels soms onbeschermd.
5. Noodverlichting buiten dienst - batterijen van noodverlichtingsblokken zijn leeg of defect.

Gevolgen van niet-keuren

Er is geen automatische boete zoals bij een ontbrekend EPC gemeenschappelijke delen (tot €5.000). Maar de juridische gevolgen kunnen veel zwaarder zijn:

• Aansprakelijkheid bij incidenten - bij brand of elektrocutie in de gemeenschappelijke delen kan de VME (en individueel de syndicus) aansprakelijk gesteld worden als er geen geldig keuringsverslag is.
• Verzekeringsweigering - de brandverzekeraar kan dekking weigeren of verminderen als blijkt dat de elektrische installatie niet conform is en niet tijdig gekeurd werd.
• Strafrechtelijke vervolging - bij zware nalatigheid met lichamelijk letsel kan de VME of syndicus strafrechtelijk vervolgd worden.

In de praktijk is het verzekeringsrisico het meest concrete gevaar. Verzekeraars stellen steeds strengere eisen aan de inspectie van elektrische installaties (Klap, 2024). Een brand in een appartementsgebouw loopt snel op tot honderdduizenden euro's schade. Als de verzekeraar kan aantonen dat de installatie al jaren niet gekeurd was, staat de VME zwak.

Hoe laat u de keuring uitvoeren?

Het proces verloopt in vijf stappen. Als syndicus kunt u het binnen twee weken afronden, op voorwaarde dat de schema's in orde zijn.

1. Controleer de schema's - vraag bij de syndicus of het dossier van de mede-eigendom het eendraadsschema en situatieschema van de gemeenschappelijke installatie bevat. Zijn ze verouderd? Laat ze eerst aanpassen door een elektricien (€200-€500).
2. Vraag offertes aan - België telt 41 erkende keuringsorganismen (FOD Economie). Contacteer er minstens twee. Vergelijk op prijs, beschikbaarheid en of ze ook de individuele appartementen kunnen keuren in dezelfde passage (bespaart verplaatsingskosten).
3. Plan de afspraak - zorg dat alle technische ruimtes toegankelijk zijn (kelders, stookruimte, liftmachinekamer). Breng de bewoners op de hoogte dat de stroom kortstondig kan uitvallen tijdens de metingen.
4. De keuring zelf - duurt 1 tot 3 uur, afhankelijk van de grootte van het gebouw. De keurder controleert administratief, visueel en met metingen. U ontvangt het verslag digitaal, doorgaans binnen een week.
5. Opvolging - is het verslag conform? Bewaar het in het mede-eigendomsdossier en plan de volgende keuring over 5 jaar. Niet-conform? Laat de inbreuken herstellen en plan een herkeuring.

Keuring combineren met individuele appartementen?

Ja, dat kan en het is aan te raden. Als een mede-eigenaar toch een elektrische keuring nodig heeft voor de verkoop van zijn appartement, kan het keuringsorganisme de gemeenschappelijke delen in dezelfde passage meenemen. Dat bespaart op de verplaatsingskosten en de keurder is toch al ter plaatse.

Verkoopt u een appartement? Dan hebt u sowieso deze attesten nodig:

• Keuring elektriciteit van uw privéinstallatie
• EPC attest van uw appartement
• Asbestattest (gebouwen van vóór 2001)

Via één formulier op Ecovalue boekt u al deze keuringen samen. Wij coördineren de afspraken zodat alles in één bezoek of zo min mogelijk passages afgehandeld wordt.

Wanneer is de volgende keuring?

Dat hangt af van de datum op het laatste keuringsverslag. Vindt u het verslag niet terug in het dossier van de mede-eigendom? Dan is de kans groot dat de installatie überhaupt nooit gekeurd is, of dat de vorige keuring al meer dan 5 jaar geleden plaatsvond. In beide gevallen is een keuring zo snel mogelijk aan te raden.

Vraag de syndicus om het dossier na te kijken. Geen syndicus? Controleer het verdeelbord in de technische ruimte: keurders plakken doorgaans een sticker met de datum van de keuring en de geldigheidstermijn.

Wist u dat ook de geldigheid van een gewone elektrische keuring kan vervallen door wijzigingen aan uw installatie? Zonnepanelen, een laadpaal of een extra circuit maken het vorige keuringsverslag ongeldig, ook al is de termijn van 25 jaar niet verstreken.