Is een EPC attest verplicht bij verkoop? Regels en boetes in 2026

Ja, een EPC attest is verplicht bij elke woningverkoop in Vlaanderen. De verplichting begint niet bij de notaris maar al bij de eerste Immoweb-advertentie: het EPC-label (A tot F) en het kencijfer (kWh/m²) moeten van bij het begin zichtbaar zijn. Ontbreekt het attest, dan riskeert u een VEKA-boete van €500 tot €5.000 en weigert de notaris de akte te verlijden (bron: VEKA, verplichtingen notaris en makelaar, 2026). In dit artikel leest u precies wat verplicht is, wat de gevolgen zijn als u het vergeet en welke uitzonderingen er bestaan.

Kernpunten

• Een EPC attest is wettelijk verplicht bij elke verkoop van een woning in Vlaanderen, al bij de eerste advertentie.
• Zonder geldig EPC riskeert u een VEKA-boete van €500 tot €5.000 en weigert de notaris de akte te verlijden.
• Bij verkoop zijn ook een asbestattest (woningen van voor 2001), elektrische keuring en bodemattest vereist.
• Uitzonderingen zijn uiterst schaars: enkel beschermde monumenten en tijdelijke constructies zijn vrijgesteld.
• Het EPC attest kost bij Ecovalue tussen €126 en €270 incl. BTW, afhankelijk van het woningtype.

Is een EPC verplicht bij de verkoop van een huis?

Ja, zonder uitzondering voor reguliere woningen. In Vlaanderen is een geldig EPC attest verplicht bij de verkoop van elke woning, elk appartement en elk gebouw met een woonfunctie. Van de 428.000 EPC's die in 2024 in Vlaanderen werden opgemaakt, werd de grote meerderheid aangevraagd net voor een verkoop of verhuring (bron: VEKA jaarrapport 2024).

Cruciaal detail: de verplichting start niet bij het tekenen van de akte maar al bij de eerste publieke mededeling. Zodra u uw woning op een vastgoedplatform of in een etalage plaatst, moet het EPC-label en kencijfer vermeld staan. De wettelijke basis is art. 11.2.1, §3 van het Energiedecreet en de Europese EPBD-richtlijn (Energy Performance of Buildings Directive). VEKA voert gerichte controles uit en legt boetes op bij inbreuken.

Praktische vuistregel: plan het EPC aan voordat u een makelaar inschakelt of foto's laat nemen. Een geldig attest is 10 jaar bruikbaar - had u uw woning de voorbije 10 jaar verhuurd, dan is dat EPC mogelijk herbruikbaar. U kunt de geldigheidsstatus gratis natrekken via de VEKA-energiedatabank.

Wat als je geen EPC attest hebt bij verkoop?

Twee dingen gebeuren dan gegarandeerd: VEKA kan een boete opleggen en de notaris blokkeert de akte. Beide gevolgen zijn concreet en vermijdbaar. Hier is wat u in de praktijk kunt verwachten.

Boetes van VEKA

VEKA legt een administratieve geldboete op van €500 tot €5.000 bij het ontbreken van een EPC bij verkoop of verhuur (bron: Energiedecreet, Titel XIII - VEKA, 2026). Handhaving verloopt via klachten van kopers, huurders en makelaars, maar ook via steekproeven bij vastgoedadvertenties. Kopers die na een aankoop een tegenvallend label ontdekken dat niet in de advertentie stond, dienen in de praktijk vaker een klacht in dan verkopers verwachten.

De verhouding spreekt voor zich. Een EPC attest kost bij Ecovalue voor een rijwoning €212. De maximale VEKA-boete is meer dan 23 keer dat bedrag. Wie het risico neemt, speelt voor een goede afloop van een bijzonder onevenwichtig spel.

Notaris weigert de akte

Een notaris is wettelijk verplicht om voor het verlijden van de akte te controleren of een geldig EPC aanwezig is - en moet het ontbreken ervan melden aan VEKA (bron: VEKA, verplichtingen notaris, 2026). Ontbreekt het attest, dan gaat de akte niet door. Dat betekent geen eigendomsoverdracht, geen betaling en een verkoopproces dat weken vertraging oploopt - met kosten voor beide partijen.

Ook in de compromis (voorlopige verkoopovereenkomst) wordt altijd naar het EPC verwezen. Kopers die een compromis ondertekenden voor een woning zonder EPC kunnen dit document juridisch aanvechten en zelfs de ontbinding vragen. Het attest is dus niet alleen een formaliteit bij de notaris maar een voorwaarde voor een sluitende overeenkomst van bij de start.

Welke attesten zijn verplicht bij verkoop van een woning?

Het EPC is het bekendste verplichte document, maar niet het enige. Bij een woningverkoop in Vlaanderen zijn meerdere attesten vereist. Welke dat zijn, hangt af van de bouwleeftijd en het type woning.

Bron: Vlaamse Notarissen, VEKA, OVAM, 2026. Prijzen zijn indicatief en inclusief BTW.

Het asbestattest is de meest over het hoofd geziene verplichting. Veel verkopers weten niet dat elk pand van voor 2001 een asbestattest nodig heeft, ook als er geen asbest vermoed wordt. De verplichting geldt per definitie voor de bouwleeftijd, niet voor de aanwezigheid van asbest. Meer over de kosten en wat u kunt verwachten leest u in ons artikel over het asbestattest vs EPC verschil.

Bij een niet-conforme elektrische keuring heeft u 18 maanden de tijd om de installatie in orde te brengen en een herkeuring te laten uitvoeren. De woning mag in die periode wel worden verkocht, maar de koper moet op de hoogte zijn en akkoord gaan. Meer details in ons artikel over elektrische keuring niet conform.

Is EPC gemene delen verplicht bij verkoop?

Ja. Bij de verkoop van een appartement of andere mede-eigendom is er naast het EPC van de individuele woning ook een EPC gemene delen verplicht. Dit attest brengt de energieprestatie van de gemeenschappelijke ruimtes in kaart: trappenhal, kelder, lift, gemeenschappelijke verwarming en verlichting (bron: VEKA, EPC gemeenschappelijke delen, 2026).

Het EPC gemene delen wordt opgemaakt door een VEKA-erkende energiedeskundige type B - dat is een ander profiel dan de type A deskundige die uw individuele woning keurt. De verplichting geldt voor alle mede-eigendommen die verplicht zijn om een syndicus te hebben (in principe alle gebouwen met meer dan een woning na 1994).

Praktisch: verkoopt u een appartement, dan heeft u twee documenten nodig. Uw eigen EPC type A en het EPC gemene delen van het gebouw type B. Dat tweede document beheert de VME (vereniging van mede-eigenaars) en is opvraagbaar via de syndicus. Heeft uw gebouw nog geen EPC gemene delen? Dan moet de VME dit laten opmaken voor de verkoop plaatsvindt. Neem tijdig contact op met uw syndicus - de doorlooptijd voor een EPC gemene delen bedraagt doorgaans 2 tot 4 weken.

Kan je een huis verkopen zonder EPC?

In vrijwel alle gevallen: nee. De wet laat nagenoeg geen ruimte voor verkoop zonder EPC. Er bestaan smalle uitzonderingscategorieën in het Vlaams Energiebesluit (zie VEKA - welk EPC moet opgemaakt worden), maar die treffen in de praktijk een uiterst kleine minderheid van panden.

Uitzonderingen: monumenten en tijdelijke constructies

De volgende panden zijn vrijgesteld van de EPC-verplichting bij verkoop:

• Beschermde monumenten waarbij energieprestatie-eisen de beschermde architecturale kenmerken onaanvaardbaar zouden aantasten. Let op: een woning in een beschermd dorpsgezicht of straatwand is niet automatisch vrijgesteld. Enkel het pand zelf moet als monument beschermd zijn.
• Tijdelijke constructies met een voorziene gebruiksduur van maximaal 2 jaar (bv. bouwketen, tijdelijke modulaire units).
• Kleine vrijstaande gebouwen met minder dan 50 m² bruikbaar vloeroppervlak zonder woonfunctie (garages, tuinhuizen, loodsen).
• Industriele gebouwen, werkplaatsen en landbouwgebouwen met een beperkt energieverbruik door de activiteiten die er plaatsvinden.

Bij twijfel over een vrijstelling: neem contact op met VEKA of de lokale onroerenderfgoeddienst. Een vrijstelling vraagt u niet "automatisch" aan - u heeft een bevestiging nodig. De veiligste en snelste oplossing is in de meeste twijfelgevallen gewoon een EPC laten opmaken. Dat kost u een halve werkdag en €126 tot €270. Een vrijstellingsprocedure kan weken duren.

Wat kost een EPC attest bij verkoop?

Een EPC attest kost bij Ecovalue tussen €126 en €270 inclusief 21% BTW en verplaatsing, afhankelijk van het woningtype. Er bestaat geen apart "verkooptarief": de prijs is identiek of het attest bedoeld is voor verkoop, verhuur of de renovatieplicht. Tegenover het risico van een VEKA-boete van €500 tot €5.000 - en een geblokkeerde akte - is de investering bescheiden.

Bron: Ecovalue interne prijslijst, mei 2026. Alle prijzen inclusief 21% BTW en verplaatsing in heel Vlaanderen.

Een volledig overzicht met vergelijking van 10 Vlaamse aanbieders vindt u in onze EPC prijstabel 2026. Meer over welke factoren de prijs beinvloeden leest u in de complete gids over de EPC attest prijs.