Asbestattest bij verkoop: verplichting en boetes

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest wettelijk verplicht bij de verkoop van elk gebouw in Vlaanderen dat gebouwd werd vóór 2001. Verkoopt u zonder geldig attest? Dan kan de koper de volledige verkoop laten nietig verklaren op basis van het Materialendecreet (art. 33/14). De notaris moet bovendien nagaan of er een geldig attest is. Vlaanderen heeft intussen de kaap van 500.000 asbestattesten bereikt, maar dat is slechts 17% van de ruim 2,3 miljoen woningen en gebouwen die tegen 2032 geïnventariseerd moeten zijn (OVAM, juni 2026).

Kernpunten

• Verkopen zonder asbestattest kan leiden tot nietigheid van de volledige verkoop - de koper krijgt zijn geld terug, u krijgt de woning terug.
• De notaris zal de akte niet verlijden zonder geldig asbestattest.
• In 59% van de onderzochte woningen van vóór 2001 werd effectief asbest aangetroffen (OVAM, 2025).
• Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pre-2001 gebouw een asbestattest bezitten, ook zonder verkoop.

Wat riskeert u als u verkoopt zonder asbestattest?

De sanctie bij verkoop zonder asbestattest is niet de boete die veel websites vermelden. Het Materialendecreet (art. 33/14, par. 6) voorziet een veel zwaardere sanctie: de koper kan de nietigheid van de volledige verkoopovereenkomst inroepen. Dat is bevestigd in de officiële OVAM Fiche Overdracht (sectie 2.5). Concreet: de verkoop wordt volledig teruggedraaid, de koper krijgt zijn volledige aankoopbedrag terug, en u krijgt de woning terug. Bij een woning van €300.000 ligt het financiële risico dus niet op €5.000, maar op €300.000 plus interesten.

Het gaat om een relatieve nietigheid: alleen de koper kan ze inroepen, niet de verkoper. De koper kan dit doen zolang de notariële akte nog niet is ondertekend. Belangrijk: de koper en verkoper mogen niet onderling afspreken om het asbestattest te laten vallen. Dat is expliciet niet toegelaten volgens het Materialendecreet. Een opschortende voorwaarde in het compromis ("het asbestattest wordt later geleverd") is evenmin juridisch geldig.

Wat doet de notaris zonder asbestattest?

De notaris heeft een wettelijke controleverantwoordelijkheid bij de verkoop van vastgoed in Vlaanderen (notaris.be). De notaris moet nagaan of de verkoper een geldig en actueel asbestattest heeft bezorgd, en de koper kan zonder geldig attest de nietigheid van de verkoop inroepen. De notariële akte moet vier elementen over het asbestattest bevatten: dat het attest aan de koper werd bezorgd, de datum van het attest, de unieke code en de samenvattende conclusie.

In de praktijk betekent dit dat een ontbrekend asbestattest uw verkoop weken tot maanden kan vertragen. Een asbestattest kost bij Ecovalue €508 tot €557. Wie wacht tot het laatste moment riskeert dat de geplande passeerdatum bij de notaris niet gehaald wordt.

Welke gebouwen vallen onder de verplichting?

De asbestattestverplichting geldt voor elk gebouw of gebouwdeel in Vlaanderen dat aan twee voorwaarden voldoet: het werd gebouwd vóór 2001 en het heeft een oppervlakte van meer dan 20 m²(OVAM). De verplichting geldt bij elke overdracht onder levenden: verkoop, schenking, ruil. Niet bij erfenis.

Dit omvat dus niet alleen woningen, maar ook garages, bijgebouwen, appartementen en handelspanden. Sinds 1 mei 2025 is ook een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen (VME) verplicht bij overdracht van een individueel appartement. Elke VME van een pre-2001 gebouw moet vanaf 1 januari 2027 een asbestattest voor de gemene delen bezitten.

Hoe groot is het asbestprobleem in Vlaanderen?

Uit de afgeleverde attesten blijkt dat 59% van de woningen van vóór 2001 minstens één asbesthoudende toepassing bevat, en dat in 69% daarvan de situatie niet asbestveilig is (OVAM, juni 2026).

In totaal zit er nog naar schatting 3,18 miljoen ton asbest in Vlaamse gebouwen: 2,2 miljoen ton in woningen en 1 miljoen ton in niet-residentiële gebouwen. Meer dan 2 miljoen eigenaars in Vlaanderen hebben nog geen asbestattest. De Vlaamse overheid wil tegen 2040 alle gebouwen asbestveilig maken. Het asbestattest is daarvoor de eerste stap. Wilt u weten waar die asbest zich het vaakst bevindt? Lees onze gids over asbest herkennen in uw woning.

Wat als er asbest wordt gevonden?

Een asbestattest is geen reden tot paniek. Asbest dat in goede staat is en niet verstoord wordt, vormt geen acuut gevaar. De erkende asbestdeskundige beoordeelt het risico van elke toepassing en adviseert per toepassing wat u best doet (behouden, opvolgen of saneren):

• Geen asbest: het attest is onbeperkt geldig (attesten vanaf 8 april 2024). Geen verdere actie nodig.
• Asbest aanwezig: het attest is standaard 10 jaar geldig. U kunt gewoon verkopen, maar u moet de inhoud van het attest uiterlijk bij het ondertekenen van de overeenkomst aan de koper meedelen. De koper beslist zelf wanneer en hoe hij saneert.
• Hoogrisicomaterialen: het attest is 5 jaar geldig en de deskundige adviseert doorgaans sanering. Ook dan kan de verkoop doorgaan; sanering is een advies, geen voorwaarde.

Benieuwd naar de geldigheidsregels? Lees ons artikel over de geldigheid van een asbestattest. Het verschil met een EPC vindt u in onze vergelijking asbestattest vs EPC.

Wat kost het en hoe vraagt u het aan?

Een asbestattest kost bij Ecovalue tussen €508 en €557 incl. BTW, afhankelijk van het woningtype. De erkende asbestdeskundige komt ter plaatse, inspecteert alle toegankelijke ruimtes (zolder, kelder, technische ruimtes, garage) en registreert het attest in de OVAM-databank. Het attest wordt na het plaatsbezoek door de asbestdeskundige opgemaakt.

Verkoopt u uw woning en heeft u ook een EPC attest nodig? Bij Ecovalue boekt u beide in één formulier. U heeft dan één contactpunt voor beide verplichte keuringen. Bekijk ook het volledige overzicht van alle kosten bij verkoop en welke attesten verplicht zijn.

Praktijkvoorbeeld: verkoper veroordeeld tot terugbetaling van €324.500

In september 2025 berichtte VRT NWS over Robert (67), die een woning had verkocht voor €324.500. Na de aankoop ontdekte de koper verborgen asbestplaten achter de gevelbekleding. Het Hof van Beroep oordeelde dat het om een verborgen gebrek ging en veroordeelde de verkoper tot terugbetaling van het volledige aankoopbedrag plus interesten. Hoewel deze zaak van vóór de asbestattestverplichting dateert (verkoop in 2021), illustreert ze het financiële risico: een asbestattest van €500 had deze verkoper €324.500+ bespaard.

Tijdlijn: wanneer wordt het asbestattest verplicht?

Bronnen: OVAM, Materialendecreet art. 33/9 en 33/14, VLAREMA 8-wijziging.