Asbestattest bij verkoop: verplichting en boetes

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest wettelijk verplicht bij de verkoop van elk gebouw in Vlaanderen dat gebouwd werd vóór 2001. Verkoopt u zonder geldig attest? Dan kan de koper de volledige verkoop laten nietig verklaren op basis van het Materialendecreet (art. 33/14). De notaris weigert bovendien de akte te verlijden. In drie jaar tijd werden al 422.584 asbestattesten afgeleverd in Vlaanderen, maar meer dan 2 miljoen eigenaars hebben er nog geen (VRT NWS/OVAM, 2025).

Kernpunten

• Verkopen zonder asbestattest kan leiden tot nietigheid van de volledige verkoop - de koper krijgt zijn geld terug, u krijgt de woning terug.
• De notaris zal de akte niet verlijden zonder geldig asbestattest.
• In 59% van de onderzochte woningen van vóór 2001 werd effectief asbest aangetroffen (OVAM, 2025).
• Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pre-2001 gebouw een asbestattest bezitten, ook zonder verkoop.

Wat riskeert u als u verkoopt zonder asbestattest?

De sanctie bij verkoop zonder asbestattest is niet de boete die veel websites vermelden. Het Materialendecreet (art. 33/14, par. 6) voorziet een veel zwaardere sanctie: de koper kan de nietigheid van de volledige verkoopovereenkomst inroepen. Dat is bevestigd in de officiële OVAM Fiche Overdracht (sectie 2.5). Concreet: de verkoop wordt volledig teruggedraaid, de koper krijgt zijn volledige aankoopbedrag terug, en u krijgt de woning terug. Bij een woning van €300.000 ligt het financiële risico dus niet op €5.000, maar op €300.000 plus interesten.

Het gaat om een relatieve nietigheid: alleen de koper kan ze inroepen, niet de verkoper. De koper kan dit doen zolang de notariële akte nog niet is ondertekend. Belangrijk: de koper en verkoper mogen niet onderling afspreken om het asbestattest te laten vallen. Dat is expliciet niet toegelaten volgens het Materialendecreet. Een opschortende voorwaarde in het compromis ("het asbestattest wordt later geleverd") is evenmin juridisch geldig.

Wat doet de notaris zonder asbestattest?

De notaris heeft een wettelijke controleverantwoordelijkheid bij de verkoop van vastgoed in Vlaanderen (notaris.be). Zonder geldig asbestattest weigert de notaris de akte te verlijden. Er wordt niet verkocht. De notariële akte moet vier elementen over het asbestattest bevatten: dat het attest aan de koper werd bezorgd, de datum van het attest, de unieke code en de samenvattende conclusie.

In de praktijk betekent dit dat een ontbrekend asbestattest uw verkoop weken tot maanden kan vertragen. Een asbestattest kost tussen €439 en €675 en vraagt doorgaans 5 tot 10 werkdagen. Wie wacht tot het laatste moment riskeert dat de geplande passeerdatum bij de notaris niet gehaald wordt.

Welke gebouwen vallen onder de verplichting?

De asbestattestverplichting geldt voor elk gebouw of gebouwdeel in Vlaanderen dat aan twee voorwaarden voldoet: het werd gebouwd vóór 2001 en het heeft een oppervlakte van meer dan 20 m²(OVAM). De verplichting geldt bij elke overdracht onder levenden: verkoop, schenking, ruil. Niet bij erfenis.

Dit omvat dus niet alleen woningen, maar ook garages, bijgebouwen, appartementen en handelspanden. Sinds 1 mei 2025 is ook een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen (VME) verplicht bij overdracht van een individueel appartement. Elke VME van een pre-2001 gebouw moet uiterlijk tegen 31 december 2026 een asbestattest voor de gemene delen bezitten.

Hoe groot is het asbestprobleem in Vlaanderen?

Uit analyse van 422.584 asbestattesten afgeleverd in de eerste drie jaar (november 2022 - november 2025) blijkt dat 59% van de onderzochte gebouwen minstens één asbesthoudende toepassing bevat (VRT NWS/OVAM, 2025). In het eerste jaar alleen al bevatten 41% van de gebouwen materialen die maatregelen vereisen om asbestveilig te worden (EMIS/OVAM, 2023).

In totaal zit er nog naar schatting 3,18 miljoen ton asbest in Vlaamse gebouwen: 2,2 miljoen ton in woningen en 1 miljoen ton in niet-residentiële gebouwen. Meer dan 2 miljoen eigenaars in Vlaanderen hebben nog geen asbestattest. De Vlaamse overheid wil tegen 2040 alle gebouwen asbestveilig maken. Het asbestattest is daarvoor de eerste stap.

Wat als er asbest wordt gevonden?

Een asbestattest is geen reden tot paniek. Asbest dat in goede staat is en niet verstoord wordt, vormt geen acuut gevaar. De erkende asbestdeskundige geeft elk materiaal een risicoscore:

• Score 0 (geen asbest): het attest is onbeperkt geldig. Geen verdere actie nodig.
• Score 1 (asbest, beheerst): het attest is 5 jaar geldig. U kunt gewoon verkopen, maar de koper moet geïnformeerd worden. De koper kan zelf beslissen wanneer en hoe te saneren.
• Score 2 (asbest, te saneren): onmiddellijke sanering is vereist. De verkoop kan pas doorgaan na verwijdering door een erkend aannemer.

Benieuwd naar de geldigheidsregels per score? Lees ons artikel over de geldigheid van een asbestattest. Het verschil met een EPC vindt u in onze vergelijking asbestattest vs EPC.

Wat kost het en hoe vraagt u het aan?

Een asbestattest kost bij Ecovalue tussen €439 en €675 incl. BTW, afhankelijk van het woningtype. De erkende asbestdeskundige komt ter plaatse, inspecteert alle toegankelijke ruimtes (zolder, kelder, technische ruimtes, garage) en registreert het attest in de OVAM-databank. U ontvangt het attest doorgaans binnen 5 tot 10 werkdagen na het plaatsbezoek.

Verkoopt u uw woning en heeft u ook een EPC attest nodig? Bij Ecovalue boekt u beide in één formulier. U heeft dan één contactpunt voor beide verplichte keuringen. Bekijk ook het volledige overzicht van alle kosten bij verkoop en welke attesten verplicht zijn.

Praktijkvoorbeeld: verkoper veroordeeld tot terugbetaling van €324.500

In september 2025 berichtte VRT NWS over Robert (67), die een woning had verkocht voor €324.500. Na de aankoop ontdekte de koper verborgen asbestplaten achter de gevelbekleding. Het Hof van Beroep oordeelde dat het om een verborgen gebrek ging en veroordeelde de verkoper tot terugbetaling van het volledige aankoopbedrag plus interesten. Hoewel deze zaak van vóór de asbestattestverplichting dateert (verkoop in 2021), illustreert ze het financiële risico: een asbestattest van €500 had deze verkoper €324.500+ bespaard.

Tijdlijn: wanneer wordt het asbestattest verplicht?

Bronnen: OVAM, Materialendecreet art. 33/9 en 33/14, VLAREMA 8-wijziging.