EPC nieuwbouw en E-peil: EPB-eisen 2026 uitgelegd

Vlaamse nieuwbouwwoningen bereiken gemiddeld een E-peil van E1, terwijl de wettelijke eis slechts E30 is (VEKA Energiekaart, 2026). In twintig jaar daalde het gemiddelde E-peil van E88 naar bijna nul. Maar die cijfers vertellen niet het volledige verhaal: het gasverbod van 2025, de afschaffing van fiscale voordelen en strengere eisen voor hernieuwbare energie maken bouwen in 2026 fundamenteel anders dan vijf jaar geleden. Dit artikel legt uit wat het E-peil precies is, welke EPB-eisen gelden en wat u als bouwheer of koper moet weten.

Kernpunten

• Het maximale E-peil voor nieuwbouw is E30 (sinds 2021), maar het gemiddelde bereikte niveau is E1 (VEKA, 2026).
• Gasaansluiting verboden sinds 1 januari 2025. 86% van de nieuwbouw gebruikt een warmtepomp (OVED/VEKA, 2026).
• EPB-verslaggeving kost EUR 900 tot EUR 1.600 excl. BTW en duurt 18-24 maanden. Bij niet-naleving riskeert u een boete tot EUR 25 per m3.
• De korting op de onroerende voorheffing voor lage E-peilen is afgeschaft voor vergunningen vanaf oktober 2025.

Wat is het E-peil en hoe verschilt het van het EPC?

Het E-peil meet de energieprestatie van een nieuwbouw of ingrijpende renovatie. Hoe lager het cijfer, hoe energiezuiniger het gebouw. Het verschilt fundamenteel van het EPC (Energieprestatiecertificaat) dat bestaande woningen beoordeelt bij verkoop of verhuur.

Bij nieuwbouw doorloopt u een EPB-traject (Energieprestatie en Binnenklimaat) dat start bij de bouwaanvraag en eindigt met de EPB-aangifte na oplevering. Een EPB-verslaggever begeleidt het volledige proces. Na afloop ontvangt u automatisch een EPC - u hoeft geen aparte energiedeskundige in te schakelen zoals bij een EPC voor een bestaande woning.

In 2023 presteerden eengezinswoningen gemiddeld op E0 en appartementen op E10 (VEKA Energiekaart, 2026). Dat is ruim onder de wettelijke limiet van E30. De verklaring? Zonnepanelen (98% adoptie) en warmtepompen (86%) drukken het E-peil sterk naar beneden.

Welke EPB-eisen gelden voor nieuwbouw in 2026?

De EPB-eisen voor nieuwe woningen in Vlaanderen zijn sinds 2021 stabiel gebleven. Elke bouwaanvraag of melding moet aan deze normen voldoen (Vlaanderen.be, 2025):

Een belangrijk detail: sinds 2025 tellen warmtepompen niet meer mee voor de eis van 15 kWh/m2 hernieuwbare energie. Alleen zonnepanelen en zonneboilers kwalificeren nog (epc-deskundige.be, 2026). Dat lijkt op een versoepeling (van 25 naar 15 kWh/m2), maar in de praktijk moet u nu altijd zonnepanelen voorzien.

Hoe is het E-peil geevolueerd van 2006 tot nu?

In 2006 lag het gemiddelde E-peil van Vlaamse nieuwbouw op E88, dicht bij de toenmalige wettelijke limiet van E100. Twintig jaar later bereiken nieuwe woningen gemiddeld E1 - bijna energieneutraal (OVED/VEKA, juni 2026). Het verschil tussen eis en praktijk is spectaculair gegroeid.

Wat opvalt: bouwers presteren al jaren beter dan de wet voorschrijft. Het verschil groeide van 12 punten in 2006 (E88 vs E100) naar 29 punten in 2023 (E1 vs E30). De drijfveer? Zonnepanelen. In 2006 had amper 1% van de nieuwbouw zonnepanelen. In 2023 was dat 98% (OVED/VEKA, 2026).

Technologie-adoptie in Vlaamse nieuwbouw

De transformatie van Vlaamse nieuwbouw in twintig jaar is radicaal. Twee technologieen zijn de motor achter het dalende E-peil: zonnepanelen stegen van 1% naar 98% en warmtepompen van 1% naar 86% (OVED/VEKA, 2026). Tegelijk zijn stookolieketels (verboden sinds 2022) en gasketels (verboden sinds 2025) volledig verdwenen.

Het gevolg: 47% van de nieuwbouwwoningen haalt E0 of lager. Bij eengezinswoningen is dat zelfs 51%. Die woningen produceren meer energie dan ze verbruiken, althans op papier. Wilt u weten wat die energiezuinigheid betekent voor de waarde van uw woning? Lees dan hoe EPC waarde de woningprijs beinvloedt.

EPB of EPC: wat is het verschil?

De verwarring tussen EPB en EPC is begrijpelijk. Beide gaan over energieprestatie, maar ze zijn fundamenteel anders. EPB-verslaggeving is een traject van 18 tot 24 maanden voor nieuwbouw dat EUR 900 tot EUR 1.600 kost, terwijl een EPC voor een bestaande woning een eenmalige meting is van 1 tot 2 uur voor EUR 150 tot EUR 350 (MijnEPB, 2026).

Het EPC dat u ontvangt na een EPB-traject is onbeperkt geldig, in tegenstelling tot het EPC van een bestaande woning dat na 10 jaar vervalt. Toch kan het verstandig zijn om bij een latere verkoop een nieuw EPC te laten opmaken als u ondertussen significante verbeteringen hebt aangebracht.

Wat kost EPB-verslaggeving voor een nieuwbouw?

Reken op EUR 900 tot EUR 1.600 exclusief BTW voor de volledige EPB-verslaggeving van een doorsnee woning (MijnEPB, 2026). De prijs hangt af van de complexiteit: een compact appartement kost minder dan een vrijstaande woning met meerdere bouwvolumes.

In die prijs zit het volledige traject: startverklaring bij de bouwaanvraag, tussentijdse controles tijdens de bouw en de einddeclaratie met EPB-aangifte bij VEKA. Vergelijk altijd offertes van minstens twee verslaggevers en vraag wat er precies inbegrepen is. Sommige bureaus rekenen apart voor werfbezoeken.

Ter vergelijking: een EPC voor een bestaande woning kost bij ECOVALUE vanaf EUR 126 (studio) tot EUR 270 (open bebouwing), inclusief BTW en verplaatsing. Dat is een fractie van de EPB-kost, maar het gaat dan ook om een eenmalig plaatsbezoek in plaats van een begeleidingstraject van bijna twee jaar.

Welke boete riskeert u bij niet-naleving?

VEKA kan bij overtredingen een boete opleggen van maximaal EUR 25 per m3 beschermd volume. Voor een doorsnee woning van 400 m3 is dat maximaal EUR 10.000 (energiebewustontwerpen.be, 2026). Boetes onder EUR 250 worden niet gend.

Naast de inhoudelijke boete is er ook een sanctie voor laattijdige indiening van de EPB-aangifte: EUR 1.000 vast bedrag plus EUR 1 per m3 beschermd volume plus EUR 10 per dag vertraging (MijnEPB, 2026). Het maximum is ook hier EUR 10.000. Stel uw einddeclaratie dus niet uit.

Gasverbod en warmtepomp: wat veranderde in 2025?

Sinds 1 januari 2025 mogen nieuwe woningen in Vlaanderen geen gasaansluiting meer krijgen (Vlaanderen.be, 2025). Stookolieketels waren al verboden sinds 2022. In combinatie met de minimale opwekkingsrendementseis van 130% is een klassieke ketel sowieso onmogelijk. Alleen een warmtepomp haalt dat rendement.

De impact is al zichtbaar in de cijfers: 86% van de Vlaamse nieuwbouw gebruikt een warmtepomp. De overige 14% zijn vooral projecten met stadsverwarming, pelletketels of hybride systemen. Wilt u weten welke verwarmingsoplossing het meest oplevert voor uw EPC waarde? Een warmtepomp in combinatie met vloerverwarming levert doorgaans het beste E-peil.

Welke fiscale voordelen zijn afgeschaft?

Bouwers die hoopten op belastingvoordelen voor een laag E-peil komen bedrogen uit. Twee belangrijke stimulansen zijn recent geschrapt:

• Korting onroerende voorheffing: Wie E10 of lager bouwde, kreeg 100% vermindering van de onroerende voorheffing gedurende 5 jaar. Bij E20 was dat 50%. Dit geldt niet meer voor vergunningen vanaf 1 oktober 2025 (energiebewustontwerpen.be, 2026).
• EPC labelpremie: De premie voor een goed energielabel is afgeschaft sinds 1 januari 2026. Dat bespaart de Vlaamse overheid EUR 32 miljoen per jaar.

Het verdwijnen van deze voordelen maakt het financiele plaatje voor nieuwbouw minder gunstig dan een paar jaar geleden. Toch zijn zonnepanelen en een warmtepomp operationeel rendabel genoeg om zichzelf terug te verdienen, los van subsidies.

Hoe beinvloedt ventilatie het E-peil?

Ventilatie is een onderschat onderdeel van de EPB-eisen. Het minimale debiet bedraagt 3,6 m3/h per m2 vloeroppervlakte in droge ruimten, en minstens 50 m3/h afvoer in keuken en badkamer (Timworks, 2026). Maar de keuze van het ventilatiesysteem maakt een groot verschil voor uw E-peil.

Een systeem D met warmteterugwinning levert 15 tot 25 E-peil punten verbetering op tegenover eenvoudige natuurlijke ventilatie (systeem A). Systeem C+ biedt een tussenoplossing met 5 tot 10 punten winst. Bij het huidige E-peil van E30 kan de keuze van het ventilatiesysteem dus het verschil maken tussen net voldoen en ruim slagen.

Wat betekent dit voor kopers van een nieuwbouw?

Koopt u een nieuwbouwwoning of -appartement? Dan hoeft u zich in principe geen zorgen te maken over het EPC. De bouwpromotor is verantwoordelijk voor de EPB-naleving en levert het EPC mee bij de oplevering. Maar er zijn aandachtspunten:

• Vraag het E-peil op: Een woning met E0 is energiezuiniger dan E25. Beide voldoen aan de norm, maar uw energiefactuur verschilt aanzienlijk.
• Controleer de ventilatieverslaggeving: Een veel voorkomend probleem bij nieuwbouw is dat het ventilatiesysteem niet correct is afgesteld. Vraag het ventilatiecomfort-verslag op.
• Check de EPB-aangifte: Zonder geldige EPB-aangifte bij VEKA ontvangt u geen EPC. Dit kan bij een latere verkoop problemen opleveren.
• Heeft u zonnepanelen? Controleer of de installatie correct is opgegeven in de EPB-berekening. Zonnepanelen die na de EPB-aangifte zijn geplaatst, tellen niet mee voor het E-peil.

Verkoopt u later uw nieuwbouwwoning? Dan is het EPC uit het EPB-traject geldig. Lees meer over wanneer een EPC verplicht is bij verkoop.

Bouwmarkt onder druk: minder vergunningen

De Vlaamse bouwmarkt kent moeilijke tijden. In de eerste acht maanden van 2024 daalde het aantal bouwvergunningen met 15%. Augustus 2024 was met 1.107 vergunningen het laagste niveau sinds juni 2016 (VRT NWS / Statbel, 2024). Begin 2026 herstelde het licht naar 1.388 vergunningen in februari (Statbel, 2026).

De dalende bouwactiviteit betekent dat EPB-verslaggevers meer beschikbaar zijn. U heeft meer keuze en kunt prijzen beter vergelijken dan tijdens de bouwboom. Tegelijk zijn de materiaalprijzen voor isolatie en warmtepompen gestabiliseerd, wat bouwen betaalbaarder maakt.