Huurindexatie en EPC label: hoeveel verliest u?

Verhuurders met EPC label E of F in Vlaanderen verliezen tot €792 per jaar aan geblokkeerde huurindexatie - en dat bedrag groeit elk jaar mee met de inflatie. Sinds oktober 2023 geldt een permanente correctiefactor die de indexstijging voor slechte labels volledig neutraliseert (bron: Vlaams Decreet 3 oktober 2022, Codex Vlaanderen). Vanaf 2028 wordt het een absoluut indexverbod, en vanaf 2030 mag u met label E of F niet eens meer verhuren. In dit artikel leest u precies welk label welke gevolgen heeft, hoeveel u verliest en hoe u het oplost.

Kernpunten

• Label A tot C: volledige indexatie zonder beperking.
• Label D: slechts 50% van de indexstijging - jaarlijks verlies circa €396 (bij gemiddeld appartement).
• Label E/F/geen EPC: indexstijging volledig geneutraliseerd - verlies circa €792/jaar.
• Correctiefactor geldt enkel voor contracten van vóór 1 oktober 2022.
• 2028: absoluut indexverbod voor E/F. 2030: verhuurverbod voor E/F.

Welk EPC label bepaalt uw recht op huurindexatie?

Het Vlaams Woninghuurdecreet koppelt de huurindexatie sinds 1 oktober 2023 aan het EPC label van de huurwoning (Codex Vlaanderen). De regel is eenvoudig: hoe slechter het label, hoe minder u mag indexeren. Bij label E, F of een ontbrekend EPC wordt de volledige indexstijging tenietgedaan.

*Berekend op basis van een basishuur van €893/maand, het Vlaamse gemiddelde voor een appartement (bron: CIB Huurbarometer via VRT NWS, september 2025).

Hoe werkt de correctiefactor precies?

De correctiefactor vervangt de standaard indexatieformule. Normaal berekent u de geïndexeerde huur als: basishuur × (nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer). Bij label D of slechter geldt een aangepaste formule die de stijging gedeeltelijk of volledig neutraliseert (bron: ImmoSelekt, 2023).

Rekenvoorbeeld: label D

Stel, uw basishuur is €500. Na standaard indexatie zou de huur stijgen naar €583,10. Met de correctiefactor voor label D wordt dit €564,44. Verschil: €18,66/maand ofwel €223,92/jaar minder huurinkomsten (bron: Smovin, 2026).

Rekenvoorbeeld: label E of F

Bij dezelfde basishuur van €800 zou de standaard indexatie €873,79 opleveren. Na toepassing van de correctiefactor voor label E/F betaalt de huurder slechts €836,90. Dat is een verlies van €36,89/maand ofwel €442,68/jaar (bron: De Boer & Partners, 2024). Bij hogere basishuren loopt dat bedrag snel op.

Voor welke huurcontracten geldt de beperking?

Een veelgestelde vraag - en het antwoord verrast veel verhuurders. De correctiefactor geldt uitsluitend voor huurcontracten afgesloten vóór 1 oktober 2022 (bron: CallMePower, 2026). Hebt u uw huurovereenkomst na die datum ondertekend? Dan mag u gewoon indexeren op basis van de gezondheidsindex, ongeacht het EPC label.

Maar let op: dit verandert. Vanaf 2028 geldt een absoluut indexverbod voor label E en F, ook voor nieuwere contracten. Wacht u dus niet te lang met het verbeteren van het label.

Hoeveel verliest u concreet per jaar?

De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen bedraagt €893/maand voor een appartement en €1.014/maand voor een rijwoning (bron: CIB Huurbarometer via VRT NWS, september 2025). Bij een gemiddelde indexstijging van 2,3% (gezondheidsindex mei 2026: 136,05, bron: Loonindex.be / Statbel) ziet het verlies er als volgt uit:

En dat is per jaar. Over de volledige looptijd van een 9-jarig huurcontract loopt het cumulatieve verlies voor label F op tot €4.000 - €5.000 aan misgelopen inkomsten. Vergelijk dat met de kost van een EPC: vanaf €126 bij Ecovalue.

25% van de Vlaamse woningen zit op label E of F - bent u er één van?

Volgens de EPC-databank heeft 25,1% van de Vlaamse woningen op de woningmarkt een energiescore onder de E-grens (bron: Cralux / EPC-databank, 2024). Bij eengezinswoningen is het nog erger: 30% heeft label F (bron: Xenadvies / VEKA-data, juli 2024).

De gemiddelde energiescore in Vlaanderen bedraagt 356 kWh/m² per jaar - dat is label E. Veel verhuurders weten niet eens welk label hun huurwoning heeft, zeker als het EPC ouder is dan 5 jaar of nooit werd aangevraagd. Zonder geldig EPC wordt de indexstijging hoe dan ook volledig geblokkeerd.

Wat verandert er in 2028 en 2030?

De Vlaamse overheid bouwt de druk op verhuurders met een slecht EPC stapsgewijs op. De huidige correctiefactor is pas het begin (bron: CallMePower, 2026; Abitos, 2025).

• Oktober 2022: tijdelijke bevriezing van de huurindexatie voor label E en F.
• Oktober 2023: de bevriezing wordt omgezet in een permanente correctiefactor. Label D: 50% van de stijging. Label E/F: volledige stijging geneutraliseerd.
• 2028: absoluut indexverbod voor label E en F - ook voor contracten die nu nog wél mogen indexeren.
• 2030: verhuurverbod voor woningen met label E of F. Zonder minstens label D mag u niet meer verhuren.

Wacht u als verhuurder tot 2028, dan verliest u niet alleen jarenlang indexatie maar riskeert u ook een sterke waardedaling van het pand op de verhuurmarkt. 2025 kende al een historisch laag aantal nieuwe verhuringen: minder dan 50.000 transacties tegenover 60.000+ in 2021 (bron: CIB Huurbarometer via VRT NWS, februari 2026). Een goed EPC label wordt steeds meer een concurrentievoordeel op een krapper wordende huurmarkt.

Hoe verbetert u uw EPC label als verhuurder?

Een beter label herstelt niet alleen uw recht op volledige indexatie maar verhoogt ook de aantrekkelijkheid van uw pand. De meest effectieve ingrepen voor verhuurders:

1. Dakisolatie - levert tot 200 kWh/m² verbetering op en is vaak de snelste weg naar een beter label. Meer hierover in ons artikel EPC waarde verbeteren: 6 effectieve renovaties.
2. Spouwmuurisolatie - relatief goedkoop (€15-25/m²) en snel uitgevoerd, geen hinder voor de huurder.
3. Condensatieketel of warmtepomp - vervanging van een oude verwarmingsinstallatie maakt vaak het verschil tussen label E en D.
4. Hoogrendementsglas - vervanging van enkel glas levert direct zichtbaar resultaat op het EPC.

Vergeet de premies niet: de MijnVerbouwPremie biedt tegemoetkomingen per maatregel, en de labelpremie gaat tot €7.000 bij een labelsprong. Alle details vindt u in EPC premies 2026: labelpremie en verbouwpremie.

Nog geen EPC? Dan verliest u sowieso

Geen geldig EPC hebben is voor de indexatieregeling hetzelfde als label E of F: de volledige indexstijging wordt geblokkeerd. Bovendien riskeert u een VEKA-boete van €500 tot €5.000 als u zonder EPC verhuurt (bron: Vlaanderen.be, EPC bij verhuur). Alle verplichtingen leest u in ons artikel EPC bij verhuur: wanneer verplicht en boetes.

Bij Ecovalue krijgt u binnen 3 werkdagen een afspraak en ontvangt u het EPC attest binnen 24 uur na het plaatsbezoek. Prijs vanaf €126 incl. BTW en verplaatsing. Hebt u meerdere huurwoningen? Neem contact op voor een voorstel op maat.

De gezondheidsindex stijgt - uw verlies groeit mee

De afgevlakte gezondheidsindex stond in mei 2026 op 136,05 (basis 2013=100) en volgt een stijgende trend (bron: Loonindex.be / Statbel, mei 2026). Hoe hoger de index, hoe groter het verschil tussen de geïndexeerde huur die u zou ontvangen en de geblokkeerde huur die u daadwerkelijk krijgt. Wachten kost u elk jaar meer.

Vergelijk het met een simpele investering: een EPC keuring kost vanaf €126, terwijl de geblokkeerde indexatie u tot €792 per jaar kost. De terugverdientijd van een beter EPC label - zelfs inclusief renovatie - is bij de meeste huurwoningen korter dan 3 jaar.

Stappenplan voor verhuurders

Twijfelt u of uw huurpand geraakt wordt door de indexatiebeperking? Volg dit plan:

1. Controleer uw huidig EPC - zoek de opmaakdatum en het label. Hebt u geen EPC, dan wordt de indexatie sowieso geblokkeerd.
2. Controleer de contractdatum - is het huurcontract van vóór 1 oktober 2022? Dan geldt de correctiefactor nu al.
3. Laat een nieuw EPC opmaken - als uw EPC ouder is dan 5 jaar, of als u ondertussen renovaties hebt uitgevoerd die het label verbeteren. Plan uw EPC keuring online.
4. Renoveer gericht - dakisolatie en spouwmuurisolatie leveren het snelst een labelverbetering op. Gebruik premies om de kost te drukken.
5. Laat na renovatie een nieuw EPC opmaken - pas als het nieuwe, betere label geregistreerd staat, geldt de verbeterde indexatieregel.

Meerdere huurwoningen? Dan telt het dubbel

Verhuurders met meerdere panden voelen de indexblokkering het hardst. Vijf appartementen met label E betekent 5 × €792 = bijna €4.000 per jaar aan misgelopen indexatie. Elke woning heeft een eigen EPC nodig en elk label wordt apart beoordeeld.

Bij Ecovalue plannen we graag meerdere keuringen achter elkaar in. Dat bespaart u tijd en verplaatsingskosten. Neem contact op voor een offerte bij meerdere wooneenheden.